С 1 января 2026 года российский рынок аренды жилья ждёт серьёзные перемены. Федеральная налоговая служба вводит механизм налоговых вычетов, который способен вывести миллиарды рублей из тени и изменить взаимодействие между арендаторами и собственниками. Новый механизм, обсуждаемый на высшем уровне, предназначен не только для поддержки граждан, но и для изменения правил игры на теневом рынке аренды жилья.
В этой статье рассмотрим, как будет работать новая схема, кто получит выгоду, а кто пострадает, и какие шаги стоит предпринять уже сегодня, чтобы в 2026 году оказаться в выигрыше.
Почему ФНС решилась на изменения?
Для начала стоит разобраться в мотивации государства. Рынок аренды жилья в России представляет собой огромную теневую экономику: лишь каждый третий арендодатель декларирует свои доходы и платит НДФЛ. Остальные действуют без официальных соглашений, получая наличные или переводы без какого-либо контроля.
Государство теряет миллиарды на налогах, а нелегальная аренда создаёт правовую неопределённость для арендаторов. Вводя налоговый вычет, государство предоставляет легальную выгоду — возврат НДФЛ в обмен на официальное оформление договоров аренды. Это автоматически ставит доход арендодателя под контроль налоговой службы.
Что такое налоговый вычет для арендаторов?
С 2026 года вводится новый налоговый вычет на расходы по аренде, который уменьшает налоговую базу, подлежащую обложению НДФЛ. Арендаторы смогут сократить облагаемый доход в пределах лимита, который прогнозируется на уровне 390 000 рублей в год.
Схема работы будет следующей:
Важно: вычет будет доступен только при наличии официального договора, зарегистрированного в ФНС.
Как изменится рынок?
С введением налогового вычета арендаторы столкнутся с выбором: оформить договор для получения вычета или согласиться на скидку от арендодателя за работу без документов. Рынок ожидает новых переговоров и конкуренции.
Собственники, уклоняющиеся от налогов, рискуют столкнуться с уголовной ответственностью и штрафами, если их доход не будет задекларирован.
Арендаторам и арендодателям стоит заранее готовиться к этим изменениям, изучая новые правила игры и налаживая контакт друг с другом.
